Признание договора залога прекращенным в суде

В соответствии с пунктом 68 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 г. № 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" продажа заложенного имущества в отсутствие требуемого извещения и его приобретение лицом, которое не знало и не должно было знать, что имущество является предметом залога, в силу подпункта 2 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса РФ влечет прекращение залога. В этом случае залогодержатель вправе требовать возмещения убытков с лица, на которое возложена обязанность предоставления информации об обременении имущества.

Судебная пркатика

А. обратился в суд с иском к ООО "Арх-строй", АО АКБ "ПЕРЕСВЕТ" о признании добросовестным приобретателем, признании договора залога прекращенным, погашении регистрационной записи о залоге, указав, что 24.02.2015 г. заключил с ООО "Арх-строй" договор уступки права требования (цессии) по договору долевого участия в долевом строительстве офисно-жилого комплекса от 17.08.2009 года. По условиям договора к истцу перешло право имущественного требования на получение от застройщика, после получения последним разрешения на ввод в эксплуатацию офисно-жилого комплекса с детской дошкольной группой и подземной автостоянкой, находящегося по указанному выше адресу. За произведенную уступку права требования А. произвел оплату. 24.07.2015 г. А. заключил с ООО "Арх-строй" еще один договор уступки права требования (цессии) по договору долевого участия в долевом строительстве дома по указанному выше адресу. По условиям договора к истцу перешло право имущественного требования на получение от застройщика на тех же условиях, что и в предыдущем договоре пятикомнатной квартиры. Как указал истец, при заключении договоров ООО "Арх-строй" представило ему соответствующие документы, в частности, выписки из ЕГРН, в которых отсутствовали сведения о наличии залога на названное недвижимое имущество. В 2017 году А. заказал выписку из ЕГРН, из которой узнал, что между ООО "Арх-строй" и АО АКБ "ПЕРЕСВЕТ" 30.01.2013 г. заключен договор залога, предметом которого являются, в том числе, и уступленные ему имущественные права на спорные объекты недвижимости. Истец полагал, что он является добросовестным приобретателем имущественных прав, а договор залога подлежит прекращению.

Решением Гагаринского районного суда г. Москвы от 08.09.2017 г. в удовлетворении исковых требований отказано. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 04.04.2018 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Проверив материалы дела Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила указанные судебные акты и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований А., суд первой инстанции указал на то, что оснований для признания его добросовестным приобретателем спорного недвижимого имущества не имеется, поскольку при заключении договоров А. должен был принять необходимые меры для установления их юридической чистоты, проверив сведения об обременениях на недвижимое имущество на официальном сайте Управления Росреестра по г. Москве, или, получив полную выписку из ЕГРН на запрашиваемое недвижимое имущество, что им сделано не было.

Однако, как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 1 постановления от 23.06.2015 г. № 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.

С учетом норм права и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 г. № 50, по данному делу юридически значимым обстоятельством являлось выяснение судом вопроса о том, знал или мог знать А. о наличии обременений в отношении спорного недвижимого имущества на момент заключения договоров и подлежал ли с учетом этого обстоятельства прекращению залог на данное имущество. Однако этого судом сделано не было.

Обращаясь в суд с исковым заявлением, представитель Адоньева А.А. ссылался на то, что при заключении А. договоров уступки права требования истец не знал и не мог знать, что переданные ему имущественные права являются предметом залога, ООО "Арх-строй" представило ему правоустанавливающие документы на спорные объекты недвижимости, в том числе и выписки из ЕГРН, в которых не содержалось каких-либо сведений об ограничениях в правах на спорное недвижимое имущество (о залоге квартир). Каких-либо отметок об имеющемся залоге на спорное имущество и сами договоры уступки права требования также не содержали.

В ходе судебного заседания истец обращал внимание суда на то, что представленная суду выписка из ЕГРН содержит целый ряд ошибок и неточностей, а именно, в пунктах 5.167 и 5.168 выписки из ЕГРН от 22.07.2017 г., положенной судом в основу своего решения, указано, что заключенные А. договоры уступки права требования на объекты долевого строительства - квартиры с условными номерами 168 и 169, зарегистрированы 21.01.2013 г., в то время как их регистрация была осуществлена 15.07.2015 г. и 13.08.2015 г., соответственно.

Кроме того, в представленной суду выписке из ЕГРН от 22.06.2017 г. указан срок, на который установлено ограничение (обременение) права: 22.12.2016 г., то есть, как следует из выписки, на момент рассмотрения дела в суде срок действия залога на спорные объекты недвижимого имущества, о прекращении которого было заявлено А. в поданном суду исковом заявлении, окончил свое действие.

Однако данные обстоятельства ни судом первой, ни судом апелляционной инстанций исследованы не были.

При этом имеющаяся в материалах дела светокопия выписки из ЕГРН от 22.07.2017 г., ввиду низкого качества печати, нечитаема, в связи с чем с достоверностью установить отраженные в ней сведения о спорных объектах недвижимости не представляется возможным.

Между тем, вопрос о приемлемости указанной копии выписки из ЕГРН, как доказательства по делу, а также необходимости истребования из регистрирующего органа регистрационного дела по спорным объектам недвижимости, судом на обсуждение поставлен не был.

Кроме того, требования о признании добросовестным приобретателем, признании договора залога прекращенным, погашении регистрационной записи о залоге были заявлены А. по двум объектам недвижимости.

Однако в нарушение закона судом рассмотрено только одно требование истца, касающееся квартиры под условным номером. Другое требование А. в отношении квартиры под условным номером оставлено судом без рассмотрения, своего суждения по данному требованию суд не высказал, что является нарушением права А. на судебную защиту.