Согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004
г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных
объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты
Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого
строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует
условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации
и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Неустранение застройщиком недостатков объекта долевого строительства
Неисполнение застройщиком обязанности по устранению
недостатков объекта долевого строительства, приведших к ухудшению качества
объекта долевого строительства, может являться основанием для отказа участника
долевого строительства в одностороннем порядке от исполнения договора участия в
долевом строительстве и его расторжения.
Судебная практика
Б.А. и Б.З. обратились в суд с иском к обществу
(застройщик) о признании договора участия в долевом строительстве расторгнутым
с 9 августа 2016 г., взыскании уплаченных по договору участия в долевом
строительстве денежных средств в размере 1463000 руб., процентов за пользование
чужими денежными средствами в размере 820, 54 руб., убытков в размере 770981
руб., штрафа в размере 50 % от присужденной суммы, судебных расходов в размере
56500 руб., компенсации морального вреда, возложении обязанности подать
заявление о внесении в Единый государственный реестр недвижимости записи о
расторжении договора.
Как установлено судами, 29 апреля 2015 г. между
истцами и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве, по
условиям которого ответчик обязался построить трехэтажный многоквартирный жилой
дом и передать в собственность Б.А. и Б.З. двухкомнатную квартиру 3 проектной
общей площадью 44,74 кв. м, проектной площадью летних помещений 8,11 кв. м, а
истцы обязались оплатить 1 463 000 руб.
Истцами обязательства по оплате цены договора участия
в долевом строительстве исполнены.
17 мая 2016 г. ответчик направил Б.А. и Б.З.
уведомление о передаче объекта долевого строительства.
26 мая 2016 г. истцы обратились к ответчику с
претензией, в которой указали на несоответствие помещения требованиям закона и
условиям договора, а именно: при входе в жилую комнату в верхней части дверного
проема отсутствует межкомнатная перегородка, оконные блоки на лоджии не
установлены, окно в помещении ненадлежащего качества, трубы водопровода и
отопления выполнены с использованием неармированных труб ПВХ, непригодных для
использования в системе отопления в соответствии с ГОСТ Р 52134-2003, черновая
отделка не соответствует нормам СНиП 3.04.01-8 от 1 июля 1988 г. - стены не
отштукатурены, пол не выровнен стяжкой, в связи с чем отказались принять
помещение по акту приема-передачи до устранения указанных недостатков в срок до
20 июня 2016 г.
13 июля 2016 г. истцы обратились к ответчику с
повторной претензией, в которой просили в срок до 26 июля 2016 г. безвозмездно
устранить недостатки, представив экспертное заключение, согласно которому
установлено: стеновые блоки несущих стен имеют на поверхности каверны глубиной
до 20 мм, в качестве перемычки дверного проема несущей стены используется
стеновой крупноразмерный блок, железобетонные плиты перекрытия имеют
неоднородное заполнение продольных швов, в качестве заполнения используются
фрагменты древесины (нарушение СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие
конструкции. Актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87»); в качестве перемычки
в перегородке используются арматурные стержни (нарушение СП 70.13330.2012
«Несущие и ограждающие конструкции. Актуализированная редакция СНиП
3.03.01.-87»); растворные швы кирпичной кладки шириной до 25 мм (нарушение СНиП
3.03.01-87 «Несущие и ограждающие конструкции», СП 15.13330.2012 «Каменные и
армокаменные конструкции. Актуализированная редакция СНиП П-22-81*»);
растворная постель имеет неоднородную структуру, не обеспечено равномерное
опирание стеновых блоков (нарушение СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие
конструкции. Актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87», СП 15.13330.2012
«Каменные и армокаменные конструкции. Актуализированная редакция СНиП
П-22-81*»); отсутствует отделка помещений (стяжка, штукатурка), отсутствует
антикоррозионная обработка горизонтальных связей плит перекрытия, не выполнены
требования СНиП 3.04.01-87 «Изоляционные и отделочные покрытия»; в качестве
материала стен санузла использованы блоки из ячеистого бетона; конфигурация
помещений, площадь и расположение стен помещения квартиры не соответствует
приложению № 2 к договору; инженерные системы смонтированы не в полном объеме -
невозможны подключение и эксплуатация приборов; на стеклопакете оконной
конструкции жилой комнаты обнаружено несмываемое пятно - дефект изготовления
стеклопакета; отсутствует система пожарной сигнализации.
3 августа
2016 г. ответчик отказал в удовлетворении претензии со ссылкой на ее
необоснованность.
8 августа 2016 г. ответчик вновь направил истцам
односторонний акт приема-передачи квартиры.
8 августа 2016 г. Б.А. и Б.З. направили в адрес
общества уведомление о расторжении договора участия в долевом строительстве и
возврате денежных средств.
По делу назначены и проведены две судебные строительно-технические
экспертизы, проведенные в разных экспертных организациях соответственно
экспертами Л.и Х.
Согласно заключению эксперта Л. спорная квартира 3 не
соответствует требованиям нормативных документов, действующих в области
строительства, и условиям договора участия в долевом строительстве, поскольку
фактическая площадь внутренних помещений квартиры не соответствует проектной
площади (что является существенным недостатком); фактически примененные
стеновые блоки не соответствуют требованиям проектной документации, а также
требованиям ГОСТ 13579-78 в части применения блоков (что является существенным
и неустранимым без несоразмерных расходов недостатком); герметичность
сопряжения пароизоляционной ленты с поверхностью стены не соответствует
требованиям ГОСТ 30971-2012 (что является существенным с точки зрения
соразмерности затрат по устранению недостатка с затратами на монтаж нового
оконного блока и является технически устранимым недостатком). Квартира является
помещением, не пригодным для проживания.
Из заключения эксперта Х. следует, что квартира
частично не соответствует требованиям нормативных документов, действующих в
области строительства, и условиям договора участия в долевом строительстве, в
частности: бетонные блоки наружных стен здания фактически не соответствуют
блокам, отраженным в проектной документации по ГОСТ 13579-78, хотя и допустимы
к применению для стен жилых зданий.
Кроме того, имеются несоответствия в части отделочных
и строительно-монтажных работ:
- трещины по стяжке пола с шириной раскрытия до 1 мм, возникшие в результате усадки растворной смеси;
- просветы в кладке перегородок из пенобетонных блоков, возникшие в результате некачественно выполненных работ по кладке;
- выступающие из плоскости стены перемычки проемов в перегородках на величину до 20 мм, возникшие в результате применения материалов разной толщины (толщина перегородки 100 мм, перемычки 120 мм);
- трещина с шириной раскрытия до 0,5 мм на глубину штукатурного слоя, возникшая в результате усадки штукатурного раствора;
- некачественный монтаж оконных конструкций;
- отсутствие нижней пароизоляции оконного проема в кухне и некачественная приклейка пароизоляции в жилой комнате;
- наличие брака стеклопакета в жилой комнате;
- отклонение от вертикали штукатурной поверхности стен до 10 мм, отклонение от горизонтальной плоскости стяжки пола на величину до 10 мм, возникшие в результате некачественно выполненных строительных работ;
- конвекторы системы отопления замусорены строительным раствором в процессе работ по оштукатуриванию стен.
Эксперт оценил указанные недостатки как
несущественные, устранимые, а также пришел к выводу о пригодности помещения для
проживания. Стоимость устранения выявленных недостатков составила 58 669 руб.
Признав заключение эксперта Л. не отвечающим
требованиям относимости и допустимости в связи с тем, что экспертиза проведена
без исследования рабочей документации, и отказывая в удовлетворении исковых требований,
суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь заключением эксперта Х.,
пришли к выводу о том, что истцы не вправе отказаться от исполнения договора,
поскольку не представили доказательств наличия существенных нарушений
требований к качеству объекта долевого строительства, которые делают его
непригодным для использования по назначению.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда
Российской Федерации признала выводы судов ошибочными (№ 47-КГ18-14).
В соответствии с ч. 2 ст. 7 Закона о долевом
строительстве в случае, если объект долевого строительства построен (создан)
застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1
данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого
объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для
предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если
иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от
застройщика:
- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
- соразмерного уменьшения цены договора;
- возмещения своих расходов на устранение недостатков.
В силу ч. 1 ст. 9 Закона о долевом строительстве
участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от
исполнения договора, в частности, в случае неисполнения застройщиком
обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 этого закона.
Как указано в ч. 3 ст. 7 Закона о долевом
строительстве, в случае существенного нарушения требований к качеству объекта
долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный
участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства
в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать
от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с ч.
2 ст. 9 данного закона.
Таким образом, по смыслу указанных норм права
основанием для отказа участника долевого строительства в одностороннем порядке
от исполнения договора участия в долевом строительстве и его расторжения
является неисполнение застройщиком обязанности по устранению безвозмездно в
разумный срок недостатков объекта долевого строительства, приведших, в
частности, к ухудшению качества объекта долевого строительства.
Из материалов дела следует, что недостатки объекта
долевого строительства обнаружены истцами при первоначальном осмотре, в связи с
чем ответчику направлена претензия, которая удовлетворена им частично.
В дальнейшем истцы с привлечением специалиста
обнаружили, что техническое состояние квартиры не соответствует условиям
договора, строительным нормам и правилам, в связи с чем направили ответчику
новую претензию, от устранения недостатков ответчик уклонился.
Обстоятельства неустранения ответчиком в разумный срок
заявленных истцами недостатков объекта долевого строительства, построенного с
отступлением от условий договора и обязательных требований, установлены судом
первой инстанции, с чем также согласилась Судебная коллегия.
При таких обстоятельствах выводы судебных инстанций об
отсутствии оснований для удовлетворения требований заявителей Судебная коллегия
признала неправомерными.
Ссылка судов на то, что выявленные в ходе экспертизы
недостатки в квартире не относятся к существенным, являются устранимыми и
позволяют использовать помещение по назначению, основана на неправильном
толковании и применении положений чч. 1 и 2 ст. 7, п. 2 ч. 1 ст. 9 Закона о
долевом строительстве.