Денежное требование кредитора, преобразовавшееся из
требования участника долевого строительства о передаче нежилого помещения в
собственность, к застройщику-банкроту обеспечивается залогом. Указанный
кредитор вправе претендовать на распределение вырученных от реализации предмета
залога денежных средств по правилам п. 1 ст. 20114 Закона о банкротстве.
Судебная практика
В рамках дела о банкротстве должника К. обратилась с
заявлением о включении в реестр кредиторов ее требования как обеспеченного
залогом нежилого помещения.
К. обосновывала свои требования тем, что ранее она
заключила с должником (застройщиком) договор участия в долевом строительстве
нежилого помещения, по которому передала денежные средства, однако обязательство
по передаче нежилого помещения должником исполнено не было.
Определением суда первой инстанции, оставленным без
изменения постановлениями суда апелляционной инстанции и арбитражного суда
округа, требование кредитора включены в четвертую очередь, в удовлетворении
остальной части заявленных требований отказано. Суды отказали в признании за
долгом залогового статуса, мотивируя это тем, что по смыслу статей 2011
и 2019 Закона о банкротстве
у К. как приобретателя нежилого помещения отсутствует статус участника
строительства для целей применения норм о банкротстве застройщика.
Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации
отменила названые судебные акты в части отказа в удовлетворении требований,
признала требование К. обеспеченным залогом по следующим основаниям (№
308-ЭС18-15980).
По смыслу п. 2 ст. 2, ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004
г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных
объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты
Российской Федерации» участниками долевого строительства являются лица, перед
которыми у застройщика возникла обязанность передать в будущем как жилые, так и
нежилые помещения.
Соответственно, положения ст. 121 и 13
названного закона об обеспечении исполнения обязательства застройщика перед
такими лицами применяются независимо от конкретного вида (жилое или нежилое
помещение) объекта долевого строительства.
В ситуации, когда застройщик начинает испытывать
финансовые трудности и впадает в несостоятельность, алгоритм исполнения
обязательств перед дольщиками изменяется с учетом специального банкротного
регулирования, в том числе в зависимости от того, какой вид помещения (жилое
или нежилое) являлся предметом договора. Законодательством о несостоятельности
(здесь и далее - в редакции, применяемой к спорным отношениям) предусмотрены
определенные механизмы, в результате применения которых к дольщикам в итоге
должно будет перейти право собственности на оплаченные жилые помещения
(например, передача участникам строительства объекта незавершенного
строительства, передача жилых помещений в уже построенном доме и т.д. - ст. 20110-20111
Закона о банкротстве). В отношении
нежилых помещений подобные законодательные механизмы не установлены. Лица,
заключившие договор участия в долевом строительстве, предметом которого
является передача нежилого помещения, вправе заявить о включении в реестр
своего денежного требования на общих основаниях. Такое требование подлежит
включению в четвертую очередь реестра (подп. 4 п. 1 ст. 2019 Закона о банкротстве).
Согласно позиции, сформулированной в определении
Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2018 г. № 305-ЭС16-10864 (5)
применительно к жилым помещениям, положения Закона № 214-ФЗ о возникновении
залогового обеспечения в отношении незавершенного строительством
многоквартирного дома, о правах залогодержателя на него в равной мере
распространяются и на требования отказавшихся от исполнения договоров участников
строительства (залогодержателей) к застройщикам о возврате внесенных денежных
средств.
Поскольку покупатель, вложивший свои средства в
приобретение нежилого помещения, законодательно лишен возможности требовать от
застройщика неденежного исполнения имущественного характера (передать нежилые
помещения), то фактически его статус совпадает с указанными выше лицами,
отказавшимися от договора (наличие права заявить только денежное требование). А
потому следует признать, что денежное требование такого дольщика сохраняет
залоговый статус. Каких-либо законных оснований полагать, что залоговое
обеспечение в банкротстве застройщика сохраняется только в отношении жилых
помещений, вопреки выводам нижестоящих инстанций, не имеется. Ни ГК РФ, ни
Закон № 214-ФЗ, ни Закон о банкротстве
не предусматривают такое основание для прекращения права залога, возникшего в
силу предписания закона, как возбуждение в отношении залогодателя дела о
банкротстве. Более того, это входило бы в противоречие с существом залога как
обеспечительной конструкции, устанавливаемой в первую очередь на случай
неоплатности должника и главной целью которой является наделение
залогодержателя приоритетом при удовлетворении своих требований из стоимости
предмета залога по отношению к другим кредиторам залогодателя.
Из этого следует, что залоговый кредитор по денежному
требованию, преобразовавшемуся из требования о передаче нежилого помещения,
вправе претендовать на распределение вырученных от реализации предмета залога
денежных средств по правилам п. 1 ст. 20114 Закона о банкротстве, то есть на приоритетное получение шестидесяти
процентов от стоимости заложенного имущества.
Если дом введен в эксплуатацию и поскольку нежилое
помещение не может быть передано покупателю в натуре, то оно включается в
конкурсную массу и застройщик обязан зарегистрировать за собой право
собственности на него. В таком случае право залога дольщика трансформируется
далее (по сравнению с тем, как это предусмотрено ст. 13 Закона № 214-ФЗ, не
рассчитанной на ситуацию банкротства), а именно: его требования становятся
обеспеченными залогом не всех помещений в доме (как созалогодержателя), а лишь
того помещения, которое подлежало передаче по условиям договора участия в
долевом строительстве (как единоличного залогодержателя, если только на данное
помещение не установлены другие залоги третьих лиц). При этом в деле о
банкротстве застройщика, исходя из особенностей правового регулирования
отношений по участию в долевом строительстве и положений § 7 гл. IX Закона о банкротстве, требования такого
кредитора, включенные в реестр, считаются обеспеченными залогом нежилого
помещения независимо от того, было ли им заявлено соответствующее требование
или установил ли залоговый статус суд при включении требования в реестр, если
только такой кредитор явно не выразил волю на отказ от залогового обеспечения
или суд прямо не указал на отсутствие права залога в судебном акте.